איחוד וחלוקה מחדש

בס"ד

תכנית איחוד וחלוקת מקרקעין מחדש / רהפרצלציה
לימור ינוקא – שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A

חלוקת מקרקעין על פי תוכנית מתאר

איחוד וחלוקה מחדש של מקרקעין, נקרא גם רהפרצלציה נעשה בדרך של תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת, על מנת לאפשר תכנון מחדש של השטח. איחוד וחלוקת מקרקעין מחדש אפשר שיעשה על ידי בעלי הקרקע או על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. במסגרת רהפרצלציה  של מקרקעין, שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית קובע את שווי הקרקע של כל בעל זכות במצב לפני האיחוד דהיינו במצב שהיה לפני אישור התכנית לבין מצב לאחר אישור התכנית במצב החדש. מאחר ומגרשים במצב נכנס אינם שווים מבחינת ערכם הכספי בגלל גודל שונה של מגרשים, צורה, מיקום וכדומה שמאי מקרקעין מפעיל מקדמים תחשיבים על מנת להעריך כל מגרש ומגרש על פי הנתונים המאפיינים אותו. ניתן לערער על קביעת שווי המגרש שקבע שמאי מקרקעין מטעם הועדה על ידי שמאי מקרקעין מטעמך במידה ומצא לנכון כי יש מקום להגיש שומה נגדית לועדה המקומית.

איחוד וחלוקת מקרקעין מחדש

האיחוד והחלוקה של מקרקעין מבוצע לפי פרק ג' סימן ז' סעיפים 120-128 לחוק התכנון והבניה.
בשלב הראשון כל המגרשים מתאחדים למגרש אחד, בשלב השני תכנון מחדש של השטח ובשלב השלישי חלוקה מחדש לחלקות, כאשר כל חלקה נרשמת ע"ש הבעלים.
רישומי הבעלות על החלקות החדשות יופיעו בלוח הקצאות בה מופיעים לצד מספר המגרש הישן יופיע מספר החלקה החדשה, שטח החלקה ויעוד

האם תכנית איחוד וחלוקת מקרקעין מחייבת הסכמה של כל בעלי הקרקע?

סעיף 121 לחוק התכנון והבניה קובע כי תהליך הרהפלצלציה של מקרקעין יכול שיעשה בהסכמת הבעלים או שלא בהסכמתם. דהיינו החוק מקנה לועדה מקומית לתכנון ובניה לאשר את התכנית  ללא הסכמת הבעלים וזאת על מנת למנוע מצב של קיפאון בתכנון עקב אי הסכמה של חלק מהבעלים לשינוי. יחד עם זאת במקרה של אי הסכמת הבעלים סעיף 122 לחוק התכנון והבניה קובע את העקרונות לחלוקה שלא בהסכמה.

להלן העקרונות לחלוקת מקרקעין שלא בהסכמה לפי סעיף 122 לחוק התכנון והבניה:

  • המגרש החדש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה המגרש המקורי במצב הקודם.
  • ישמר שווי היחסי של המגרש החדש ביחס לשווי המגרש המקורי במצב הקודם, כלומר ישמר היחס באחוזים להבדיל מערכים כספיים.
  • במידה ולא נשמר היחס דהיינו שווי יחסי של המגרש במצב לפני החלוקה החדשה אינו זהה לשווי יחסי של החלקה במצב החדש. במצב כזה יחולו תשלומי איזון בין בעלי החלקות.

שווי יחסי הינו של המגרש המקורי כאחוז מסך כל שווים של המגרשים לפני החלוקת מקרקעין מחדש לבין השווי היחסי של המגרש החדש כאחוז מסך של שווים של כל המגרשים אחרי החלוקת מקרקעין. הסוגיה החשובה היא לשמור על איזון לפני החלוקה ולאחר החלוקת מקרקעין. כאשר לא קיימת אפשרות לשמור על יחס משולמים תשלומי איזון.

מטרת סעיף זה היא להגן ככל הניתן על זכותו הקניינית של הבעל מקרקעין שנכפה עליו הליך של איחוד וחלוקת מקרקעין מחדש. לעיתים קרובות לא נשמר היחס בין שווי מגרש מקורי מצב קודם לשווי יחסי במצב חדש ביחס למגרשים האחרים ומשולמים תשלומי איזון.
שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית עורך טבלת איזון על פי תחשיבים ופרמטרים מתחום שמאות מקרקעין. וקובע את שווי המגרש המקורי ביחס לשווי המגרש במצב חדש, דהיינו לאחר החלוקה מחדש. שמאי מקרקעין ישתמש בפרמטרים שמאיים על מנת להעריך את שווי המגרש המקורי לפני החלוקה ושווי המגרש החדש לאחר החלוקת מקרקעין החדשה וכנגזרת שלה את תשלומי האיזון במידה ויש.

תשלומי איזון:

במידה ולא נשמר היחס בין שווי המגרש במצב קודם לבין שווי החלקה במצב חדש אזי יחולו תשלומי איזון. לבעלים ששווי מקרקעין שלהם עלה ישלמו באופן יחסי לשווי במצב הקודם למי מבעלי מקרקעין ששווי החלקה במצב החדש ירד. למעשה תשלומי האיזון הינם בין הבעלים עצמם כאשר הכספים מועברים דרך הועדה המקומית כאשר האחריות להעברת התשלום מוטלת על הועדה המקומית. בית המשפט העליון חידד סוגיה זו באומרו כי החובה המשפטית לשלם דמי איזון והזכות המשפטית לקבלם איננה במישור המשפט הפרטי אלא במישור המשפט הציבורי, דהיינו בעל מקרקעין החייב בתשלום דמי איזון איננו נושא בחבות כלפי מי מבעלי מקרקעין אחרים, אלא כלפי הועדה המקומית והזכאי לקבלת דמי איזון איננו רשאי לתובעם מן החייב בהם, אלא מן הועדה המקומית בלבד.

תשלומי איזון ותשלום היטל השבחה לועדה המקומית

בטבלת איזון השווי היחסי נשמר דהיינו השווי באחוזים ביחס למצב הקודם, סביר להניח שעקב החלוקה החדשה שחלה כפועל יוצא לנצל את השטח במידה טובה יותר אם על ידי שינוי ייעוד או תכנון אחר שיטיב עם בעלי הקרקע והציבור אזי תחול השבחה דהיינו השטח בתכנית יעלה שווי, דהיינו בערכים כספיים, אזי יחולו תשלומי היטלי השבחה לועדה המקומית. למרות ההפרדה בין תשלומי איזון המועברים בין בעלי החלקות לבין תשלום היטל השבחה המשולם לועדה מקומית, שמאי מקרקעין בבואו להעריך את ההשבחה שנוצרה יתחשב בתשלומי איזון במידה ושולמו. דהיינו שמאי מקרקעין יחסיר מתשלום היטל השבחה את תשלומי איזון ממי שהעביר תשלומי איזון ולהיפך מי שקיבל תשלומי איזון יוסיף את הערך הכספי להשבחה.
ראה מידע נוסף במאמר על היטל השבחה

כיצד נקבע שווי מקרקעין באיחוד ובחלוקה מחדש ?

בית המשפט קבע את אופן חישוב שווי המגרשים כאשר מצא כי הלכת טור שהיתה נהוגה בעבר שגויה, קבע כי יש לחשב את שווי המקרקעין כפי שנקבע בהלכת אירני. על פי הלכת טור שווים של מגרשים נקבע על פי שטחם לעומת זאת החל מ- 15/9/1992 ואילך חלה הלכת אירני המביאה בחשבון את כל המשתנים המשפיעים על שווי המקרקעין לרבות: שטח, יעוד, מיקום, צורת מגרש וכל פרמטר נוסף שימצא שמאי מקרקעין כי הוא משפיע על שווי המקרקעין ילקח בחשבון.

הקשר לפיצויים בגין ירידת ערך :

סעיף 197 וסעיף 122 לחוק התכנון והבניה עוסקים בשתי ירידות ערך שונות. סעיף 122 בתכנית איחוד וחלוקה עוסק בירידת ערך יחסית לעומת ירידת ערך מוחלטת על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. על פי סעיף 122 במידה וגם לאחר תשלומי האיזון בין בעלי המגרשים נותר ירידת ערך למגרש עקב תכנית איחוד וחלוקה של מקרקעין אזי ניתן לתבוע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
במידה ועל פי תכנית מתאר או תכנית מפורטת יחייבו בעל מגרש להרוס מבנה כלשהו, הרי שהוא יפוצה עבור המחוברים דהיינו הבנוי בלבד במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

רישום מקרקעין המיועד לצרכי ציבור:

במסגרת תכנית רהפרצלציה הועדה לתכנון ובניה מקצה לעצמה קרקע לצרכי ציבור. במסגרת זו הועדה יכולה להפקיע עד 40% ללא תשלום פיצוי הפקעה או להפריש לעצמה מעבר ל-40% במסגרת "הפרשה לצרכי ציבור" אין תשלום בגין הפרשה. בכל מקרה יש להכניס שטחים אלו ללוח ההקצאות. במידה וחלה הפקעה לצרכי ציבור ובעתיד ישנו את ייעוד הקרקע לייעוד שאינו לצרכי ציבור, דהיינו ליעוד סחיר אזי תחזור לידי הבעלי מקרקעין מהם הופקעה הקרקע.

1. ראה ע"א 9555/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נגד עמותת תלמוד תורה, 3/11/2008

ביהמ"ש העליון דן בסוגייה תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים, במקרה בו תכנית איחוד וחלוקה נקבעה 3 שנים לפני הלכת אירני, כמו כן ישנה התייחסות לחובת הועדה לצרף לתכנית טבלת איזון ושמאות מקרקעין לגבי שווי המגרש המקורי ושווי המגרש שיוקצה במקומו וכן חובת ההודעה לבעלי המגרשים שבתחום התכנית על דבר הגשת התכנית ולבקש מהם לאשר בכתב את הסכמתם או אי הסכמתם לתכנית.

הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נגד עמותת תלמוד תורה
נדונה סוגיית תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים… לפסה"ד המלא לחץ כאן


פסק דין – תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים