הערכת נכסים

הערכת נכסים - הערכת שווי דירה.

שמאי מקרקעין מוסמך מבצע הערכת נכסים עבור נכסי נדל"ן למטרות שונות. כיום שוק הנדל"ן הינו שוק אינטנסיבי ומורכב וגורמים רבים משפיעים עליו כגון: רשויות מקומיות, בנקים, חברות ביטוח, יזמים וחברות בניה, הממשלה וכן קונים פרטיים ומוכרי דירות, מגרשים ונכסים המשמשים לפעילות עסקית.

תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לתת מענה לכל הגורמים הנ"ל מבחינת שווי הנכסים ולבחון את כל המרכיבים המשפיעים על הנכס מבחינה תכנונית, סביבתית, כלכלית - מהיבט מימון ומיסוי, הנדסית - תקנות תכנון ובניה וכדומה.

שמאי מקרקעין צריך להיות מעורה בשוק הנדל"ן ולהבין את המגמות וההתפתחויות בשוק הנדל"ן על כל מרכיביו. חוות דעת של שמאי מקרקעין הינה אוביקטיבית על פי כללי שמאות מקובלים. מקצוע שמאי מקרקעין מוסמך מנוהל ומפוקח על ידי מועצת שמאי מקרקעין במשרד המשפטים.

שמאי מקרקעין עוסק במציאת "שווי שוק" הינו בסיס השומה החשוב ביותר. דהיינו ממוצע של כל המחירים תוך התייחסות לכל מרכיבים והעקרונות השמאים ולא למחיר ספציפי שנתקבל תמורת נכס מסוים בעסקה ספציפית של נכסי נדל"ן. קיימים גם בסיסי שומה נוספים כגון: "שווי בשימוש" הינו שווי שיש לנכס מקרקעין ספציפי לשימוש ספציפי, "שווי כעסק חי" הינו שווי שכולל את שווי הקרקע והמבנה וכן שווי הציוד וכדומה.

הכנת שומה לצורך הערכת נכסים

בשוק הנדל"ן לא קיים נכס זהה אחד לשני בראש ובראשונה מבחינת מיקום העדר מחיר זהה וקבוע מצריך ביצוע הכנת שומה ע"י שמאי מקרקעין לצורך קביעת השווי. הלקוח מגדיר את מטרת השומה לאיזה צורך והוא מבקש משמאי מקרקעין שיכין לו שומה לדוגמא:

• הערכת נכס לפני רכישה: מגורים, מסחר, תעשיה, מגרשים וכדומה.
• הערכת נכס עבור הבנק או כל מוסד פיננסי לפני שהוא מעניק משכנתא שבה משמש הנכס כבטוחה לגורם המלווה.
• הערכת נכס לצורך ערעור על חבות בגין היטל השבחה "שומה אחרת" כתוצאה מאישורה של תכנית בנין עיר משביחה או מתן הקלה או אישור שימוש חורג.
• הערכת נכס לצורך קביעת פיצויי ירידת ערך פיצויים במידה וחלה תכנית בנין עיר פוגעת.
• הערכת פיצויים כתוצאה מהפקעה.
• הערכת שווי בתכנית איחוד וחלוקה מחדש "רהפרצלציה" לצורך קביעת תשלומי איזון.
• הערכת נכסים לחברות בע"מ אשר הנכסים כלולים בדוחות הכספיים שלהם לפי תקני דיווח כספי בינלאומיים IFRS.
• הערכת נכס שחלה עליו ירידת ערך עקב ליקויי בניה, אי התאמות לתכניות ו/או לתקנות.
• הערכת נכס לצורך השגה על תשלומים למנהל מקרקעי ישראל כגון" דמי היתר, דמי שימוש, פיצול וכדומה.
• הערכת שווי לעסקאות קומבינציה תוך לכל מרכיבי המיסוי.
• הערכות שווי לקרקע ספקולטיבית.
• הערכת נכס לצורך השגה למס שבח.
• הערכת שווי לנכס בדיירות מוגנת.
• הערכת שווי לצורך חוו"ד משפטית.
• הערכת שווי "עסק חי" בנכס בהו מתקיים קשר "חד חד ערכי" בין הנכס לבין העסק המתנהל בו. מתייחסים לכל הפרמטרים המרכיבים את הנכס לרבות ציוד ומוניטין.