ליקויי בניה

כללית - הערכת השווי של נכסי דלא-ניידי:- השוואה לעיסקאות מכר אחרות, מאגרי מחירים, מתווכים, כלי תקשורת הקשר בין שווי הנכס לבין שעור דמי השכירות (תשואה משתנה בהתאם לאופי הנכס ולמשך השכירות).

שיטת החילוץ לחישוב פחת שווי במסגרת של תביעות לעניין ליקויי בניה - משמש כבסיס לתביעות על פחת שווי.

פחת שווי: מחיר מופחת שאותו יצליח רוכש פוטנציאלי לכפות על מוכר, בגין ליקויי בניה אשר לא קיימים בנכס דומה אחר בסביבה זו. ההבדל הקיים בין פחת שווי לבין עלות תיקונם של ליקויי בניה.

עילות התביעה: ליקויי בניה שלא כדאי כלכלית לתקנם (חוסר ניצבות של קירות, גודל חדרים), סטיה בגדלים של חלונות. פחת שווי משתייר לאחר תיקון ליקויי בניה. פחת שווי בגין ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם מסיבות אובייקטיביות. מוניטין שלילי.

ליקויי בניה שלא כדאי כלכלית לתקנם

• א. מבחינת החוק - התוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970
  תקנה 2.04 (שטח מינימלי של חלקי בנין ורוחב מינימלי בין קירות - תיקון תשנ"א1991-), כאשר ההדגשה:
  
  • סעיף (ב) הקובע כי "מדידת הרוחב תבוצע בגובה של 1.20 מטר מעל הרצפה ובי הציפויים".
  • סעיף (ג) הקובע כי "על הרוחב המינימלי ... חייבים לשמור באותו חלק בלבד שאינו עודף על השטח המינימלי כפי שנקבע לאותו חלק של בנין בסעיף קטן (א)..."

  ב. ההבדל בין תכניות היתר בניה לבין תכניות מכר, מבחינת אופן מתן המידות והמשמעות של הנ"ל לעניין ליקויי בניה, כאשר הסטייה המותרת בחוק המכר - 2% (מצוינת בהערות שבתחתית דף ראשון של המפרט הטכני).

  מאחר שהמפרט הטכני הינו חלק מחוק המכר, לא ניתן להתנות עליו ע"י הוספת הערות לעניין אופן המדידה או לכל ענין אחר.
   
• סטיה בגובה של דירה מבחינת החוק - התוספת השניה של תקנות התכנון והבניה (בקשר להיתר, תנאיו ואגרות) תשל - 1970.
  
  תקנה 2.03(גובה מינימלי של חלקי בנין)
  

  פס"ד של בימ"ש מחוזי בירושלים - ע"א 68/85 וע"א 71/85 לענין דירה שנבנתה בגובה 2.38 מטר בפסק הדין של בימ"ש מחוזי נקבע דירוג לפחת-שווי, בהתאם לשיעור הסטייה בגובה הדירה מהמינימום הנקוב בחוק, כאשר הבסיס להערכה היה כי דירה שגובהה נמוך מהגובה הנקוב בחוק משולה למחסן שגובהו המינימלי 2.20 מטר (גובה שבתיקון תשנ"ב1992- שונה למינימום של 2.05 מטר) ואשר שוויו 45% משוויה של דירה.

  טבלת הדירוג היא כדקלמן

  גובה הדירה בס"מ	שווי מופחת ב - %	פחת שווי לכל ס"מ
  250	100.00	-
  245	96.55	0.69
  240	91.39	1.03
  235	82.80	1.72
  230	69.05	27.5
  220	45.00	2.40

  השאלות הנשאלות
  • - כיצד יש למדוד את גובה הדירה (עם או בלי טיח)?
  • - כיצד יש להתאים את טבלת הדירוג בדירה שגובהה עולה על המינימום בחוק (דירת קבלן לעומת דירת שיכון)?
  • - כיצד ישפיע תיקון תשנ"ב1992- (גובה מינימלי במחסן 2.05 מטר) על טבלת הדירוג?
  • - האם בדירה בה קיים הפרש של מספר ס"מ בלבד יש להתייחס כמו בדירה בה ההפרש עולה על 10 ס"מ?
  • - האם יחסי השווי בין מחסן לבין דירה הינם קבועים?
  • - כיצד תשפיע הקידמה (מזוג אויר) על הערכים בטבלת הדירוג?
• סטייה בגדלים של חלונות
  
  • - שטחי חלונות - סימן ג, תקנות 2.20 ("חדר מגורים ומטבח יכילו חלונות הפונים אל אויר החוץ") ואילך
  • - אופן מדידת שטח חלון - "שטח הפתח שבו מותקן החלון, לפי מידות הבניה החיצונית המינימלית." (תקנה 2.01)
  • - חלון הפונה למרפסת (תקנה 2.22) לעומת חלון בחדר שירות (תקנה 2.21(ג) לענין "אויר חוץ")
  • - ההשפעה של הגדלת שטח חדרי השירות על גודל החלונות (10% משטח הרצפה ולא פחות מ- 0.3 מ"ר)
  
  פחת שווי משתייר לאחר תיקון ליקויי בניה בהתאם לפסיקה קיימת, קיים פחת שווי גם לאחר תיקון ליקויי בניה. השאלות הנשאלות הן
  • - מה הדין באם התיקונים בוצעו לפני מסירת הדירה?
  • - האם נכון לכל סוגי הליקויים?
  
  פחת שווי בגין ליקויי בניה שלא ניתן לתקנם מסיבות אובייקטיביות
  • - שינויי התאמה המחייבים היתר בניה
  • - תיקונים שלא ניתן לבצעם בגלל התנגדות שכנים
  • - שינויים שדייר ביצע למרות ליקויי בניה בתשתית הבניה
  
  מוניטין שלילי
  • - בגין שם רע של החברה הקבלנית
  • - בגין רמה דמוגרפית של דיירים ואו מוצא אתני שונה
  
  שיקולים תחשיביים
  • - פחת שווי למועד הרכישה
  • - פחת שווי למועד חו"ד של מומחה
  • - "עמדת-מיקוח" מול "פחת-שווי"
  • - מרכיבי חילוץ לחישוב פחת שווי (קרקע, רכוש משותף, הצמדות)
  • - חנייה (מקורה/לא מקורה)
  • - שינוי במיקום דירה יחסית למיקום פחי זבל, חניות וכדומה
  • - זכויות בניה עתידיות (גג צמוד, תוספות בניה להגדלת הדירה ו/או להוספת קומות)