סדקים בקירות ומבנים

כמשרד שמאי מקרקעין והנדסה לקוחות רבים פונים אלינו לשם ברור מהות סדקים שהתגלו בקירות דירתם, ביחוד במקרים של ביצוע עבודות בניה ושיפוצים בדירות סמוכות. במרבית המקרים מתברר כי מדובר באזעקת שוא והם אינם ליקויי בנייה, וכי מדובר בסדקים ישנים, שלא אותרו מקודם, רק בגלל שתשומת הלב הופנתה לסדקים אלה לאחר שהותחל בביצוע עבודות הבניה. מאחר שלבעלי דירות רבים נגרמה עוגמת נפש מרובה בעקבות גילוי סדקים בדירתם, מוגשת בזאת רשימה הכוללת את עיקר המידע הנחוץ כדי להבין את מהות הסדקים ואת משמעותם מבחינת מפגע למבנה (ליקויי בניה). אין הרשימה מתיימרת להפוך את הקוראים למומחים בתורת הסדקים, אולם די בה כדי להקנות מושג מה על התופעה בכללותה.
 

ניתן לומר בוודאות, כי מקור מרבית הסדקים הינו שיחרור של מאמצים בין חומרי הבניה השונים. הגורמים למאמצים אלה יכולים להיות: רגישות לתנאי אקלים, שיטות ביסוס מבנה, גמישות המבנה, הבדלים בתכונות חומרי בניה שונים ושיטות ביצוע הבניה. ואינם מוגדרים כמה שנקרא "ליקויי בניה"
 

האם ליקויי בניה יכולים להגרם מרגישות לתנאי אקלים?

גג הבנין והקירות החיצוניים של המבנה חשופים להשפעה הישירה של תנאי מזג האוויר, ובעיקר להבדלי טמפרטורה של עד כ- 40 מעלות, דהיינו בין טמפרטורה של כפור בחורף לבין טמפרטורה של יום שרבי לוהט בקיץ. בנוסף קיימים גם הבדלי טמפרטורה בין יום לבין לילה, וכן הפרשי טמפרטורה בין פנים חלל הדירה לבין הטמפרטורה שמחוץ לדירה.

בעקבות התחממות המעטפת החיצונית, קירות וגג, של המבנה חל בו תהליך של התפשטות הגורמת לסדיקה בין המעטפת החיצונית לבין המחיצות הפנימיות שבדירה. תופעה דומה חלה גם בתהליך התקררות של המעטפת החיצונית במבנה. וגם כאן לא תמיד הסדקים הם חלק ממה שנקרא "ליקויי בניה"
 

האם ליקויי בניה נגרמים בעקבות סדיקה טרמית?

סדקים הנובעים עקב הפרשי טמפרטורה, מכונים סדקים טרמיים ומופיעים בעיקר באזור החיבור שבין מחיצות לבין קירות חזית, ובאזורי החיבור שבין המחיצות לבין גג הבנין. שעור סדיקה גבוה במיוחד ניתן למצוא באזורי החיבור שבין הקירות לבין הגג במבנים בעלי גג רעפים, ובמבנים בעלי גג בטון בהם קיימת הזנחה בטיפול בתחזוקה שוטפת בגג הבנין.

איפיון משותף נוסף לסדיקה טרמית ניתן למצוא בסדקים האלכסוניים ה"חותכים" את הפינות העליונות של המחיצות הניצבות לקירות חזית הבנין. לענין זה יש לזכור, כי קיר החזית הדרומית בבנין חשוף במשך כל שעות היום לקרני השמש.

במרבית המקרים, אין לסדיקה הטרמית השפעה ממשית על יציבות המבנה, מדובר בעיקר במפגע אסטטי וכמובן לא ליקויי בניה. לשם הפחתת ההשפעה על שינוי הטמפרטורה על שעור הסדיקה הטרמית יש לנקוט באמצעים הבאים:

במבנים בעלי גג רעפים יש לאפשר איוורור טוב של חלל גג הרעפים דהיינו אשנבי איוורור, רעפי איוורור מיוחדים, איוורור מכני וכדומה. רצוי לרפד את רצפת חלל הגג בחומרי בידוד כגון: מזרוני צמר סלע, לוחות קל קל, פוליאוריתן מוקצף או בידוד אחר.

במבנים בעלי גגות בטון, יש להקפיד על תחזוקה שוטפת, ובעיקר על הלבנה (סיוד) הגג. הלבנת הגג מפחיתה בשעור ניכר את כושר ספיגת החום של הגג ומפחיתה למינימום את הפרשי הטמפרטורה שבין החוץ לבין פנים הדירה.

"חיתוך" יעיל של הטיח באזורי החיבור הרגישים, מאפשר תזוזה יחסית בין חלקי המבנה, באופן שההשפעה הטרמית "נבלעת" התחום החתך ולא גורמת לסדיקה נוספת. החריץ הקל אותו אנו מוצאים בפינות החדרים ובאזורי החיבור שבין הקירות לתקרה מהווה למעשה את קו ההפרדה בו אנו מעוניינים לאפשר לסדקים הטרמיים להתפתח.
 

ליקויי בניה והקשר לשיטות ביסוס המבנה

שיטות הביסוס העיקריות המקובלות בישראל כוללות ביסוס ב"אושיות יסוד" – פלטות, בקרקע חולית לעומת ביסוס ב"כלונסאות" בקרקע חרסיתית.

אושיות יסוד רגישות לשקיעות יחסיות, הן עקב היותן בעומק שבין 1-2 מטרים מפני הקרקע, והן עקב תכונות קרקע הביסוס הפועלות בדומה למצע על שטח קפיצי. בתכנון יעיל המתחשב בדירוג מאמצים מתאים ניתן להפחית עד למינימום את שעור השקיעה היחסית. רמת המאמצים, דרוג המאמצים משפיעים בעיקר בתקופת הקיום המוקדמת של המבנה, בשלב מאוחר כבר אין כמעט שינויים ברמת המאמצים והשקיעות. מאידך, קיימת רגישות רבה ביסודות אלה להשפעות חיצוניות דוגמת שורשי עצים, חפירה בסמוך למבנה ושטיפה של קרקע הביסוס בעקבות הצפה או מקור מים סמוך, אשר עלולים במקרים קיצוניים להוות strong>ליקויי בניה.

ביסוס בכלונסאות היינו יקר יחסית כמות גדולה של בטון וברזל, ומיושמת בעיקר בקרקעות פעילות הרגישות לשינוי ברטיבות. שינויים בתנאי רטיבות עלולים לגרום לתפיחה בשיעור של עד כ- 30% בקרקע חרסיתית. כאשר מדובר בביסוס בכלונסאות, הכוונה היא לביסוס עמוק מעל 4 מטרים, בו עיקר הגזע של הכלונס נמצא באזור בו אין כמעט שינויים בשיעור הרטיבות בקרקע.

עיקר הסדקים בגין שיטת הביסוס נובעים כתוצאה מבחירה שגויה של שיטת הביסוס, או בגין שינוי פתאומי בתנאי הקרקע בקרבת המבנה. באופן זה למשל, עלולה הזנחה זמנית של משטח הדשא המקיף את המבנה לגרום להתייבשות שכבת הקרקע העליונה, עד לעומק של כ- 1 מטר, ולתופעות לוואי המתבטאות "בהתכווצות" קרקע הביסוס בהשוואה למצב הקרקע הטבעי.

סדקים הנובעים משקיעות ביסוס מאופיינים בקווים האלכסלוניים או המדורגים, העולים מתחתית הקיר בסמוך לעמוד הבנין ועד לחלק העליון של הקיר בסמוך לעמוד הבנין הקרוב. אם נדמיין לנו את הקיר כמלבן התחום בין זוג עמודי בנין בצדדים ובין הרצפה לבין התקרה, נוכל להסביר את הסדק כביטוי של שחרור מאמצים הנובע עקב רצון המלבן להפוך למקבילית.
 

ליקויי בניה וגמישות המבנה

מרבית המבנים כיום הינם מבני בטון מזוין. גמישות המבנה נובעת בנוסף לתכונות הפיסיקליות של חומרי הבנין גם בשיעור במרחקים שבין עמודי הבנין ובשעור עובי הרצפה. ליחס שבין עובי הרצפה לבין המרחק שבין עמודי הבנין חשיבות מרובה מבחינת תכנון הגמישות של המבנה. ככל שהרצפה דקה יותר, וככל שהמרחקים בין העמודים גדלים (צפיפות קטנה של עמודים) כך גדל שיעור השקיעה שבמרכז הרצפה, אשר עלול במקרים קיצוניים להוות strong>ליקויי בניה.

מאחר שהקירות והמחיצות בבנין הינם אלמנטים קשיחים, הם אינם מסוגלים ל"התכופף" במקביל לרצפה, נוצר רווח בין תחתית הקיר לבין לבין פני הרצפה. המלט המקשר בין בלוקי הקיר איננו מסוגל תמיד לשאת את מלוא משקל הקיר ונוצר סדק התואם את שעור השקיעה של הרצפה. סדקים מסוג זה ניתן למצוא בעיקר תחת פינות של חלונות או במבנים בהם קיים מרחק בין עמודי הבנין. סדקים כאלה ניתן למצוא גם במבנים הסמוכים לכבישים ראשיים, בהם יש תנועה רכב ערה.

כאשר המרחקים בין עמודי הבנין קטנים יותר, ושעור השקיעה של התקרה, במונחים אבסולוטיים, הינו קטן דהיינו מספר מ"מ בלבד, ניתן להבחין בסדק אופקי בין הרצפה לבין הקיר. סדקים כאלה מצויים לרוב מעל תקרת קומת עמודים "בבית משותף", תחת מעקות גג ותחת מעקות של מרפסות וחלקי מבנים הבולטים מעבר לקווי העמודים. סדקים אלה לא מהווים strong>ליקויי בניה.

לענין הסדק המצוי תחת מעקה הגג, יש לציין כי סדק זה נובע עקב פעולה משותפת של גמישות המבנה ושל הלחץ הצדדי המופעל על המעקה בהשפעת מילוי חול, תחת שיפועי ניקוז ותחת ריצוף מרפסת גג, ועקב עומסים נוספים המופעלים על הגג כגון: אדניות פרחים, ריצוף וכדומה.
 

מהקו הקשר בין ליקויי בניה לבין ההבדלים בתכונות חומרי בניה ושיטות ביצוע הבניה?

השילוב של שלד בטון מזוין ושל בלוקי מילוי, יוצר מלכתחילה מצב של חוסר תאום בין חומרי בניה בעלי תכונות שונות. ביצוע נכון של חגורות בטון תחת פתחים ומעל פתחים, מגדיל את קשיחות הקירות ומפחית את שעור הסדיקה. יציקת עמודי בנין ברווחים שבין בלוקי בניה, מקטין את סיכוי הסדיקה באזור החיבור שבין הבלוקים לבין העמודים.

כיסי גרירה לחלונות ולדלתות מהווים מוקד לסדק הקפי בין הבניה המקורית לבין הדופן הסוגרת, המבוצעת לאחר הרכבת המשקופים.

ביצוע שכבת טיח, שליכטה, על גבי טיח שטרם התייבש מספיק, גורמת לסדקי "התכווצות" הדומים לקמטים המזכירים גיל זיקנה אצל בני האדם.

בקירות חיצוניים ובמעקות גג החשופים להשפעת השמש והגשם מופיעים לעיתים סדיקה נימית המקיפה את בלוקי הבניה. סדיקה זו נובעת בעיקר עקב שעור התפשטות שונה של בלוקי הבניה בהשוואה לטיט שבין הבלוקים. בנוסף להבדלים בשעור ספיגת החום של חומרים אלה. בקירות שעל הגג ניתן להוסיף לגורמי הסדיקה גם את העובדה כי קירות אלה הינם, ברוב המקרים, גם הקירות האחרונים אותם בונים במבנה ולפיכך טרם הגיעו למצב של יציבות "התיישבות המבנה" עד למועד ביצוע הטיח.
 

סיכום: ליקויי בניה וסדקים

מרבית הסדקים במבנה הינם סדקים שאינם מזיקים ואשר ניתן להתייחס אליהם כאל פגם אסטטי בלבד ולא כאל ליקויי בנייה. עם זאת, אין מקום להתעלם כליל מסדקים בבנין, שכן בדומה לכאב המתריע על מחלה כך, גם הסדק מצביע על תהליך מסוים בבנין.

לפיכך, כאשר מתגלה סדק שמקורו או מהותו אינם מובנים, רצוי לפנות למהנדס מנוסה, די בפניה אחת שמנעה אסון, כדי להצדיק את הפניות הרבות שהוכחו כפניות סרק. במידה והסדקים יהוו מפגע למבנה, דהיינו ליקויי בניה חמורים שבגינם חלה ירידת ערך אז ידרש שמאי מקרקעין להעריך את ההפחתה או לחילופין את עלות תיקון ליקויי הבניה במידה וקיימת אפשרות לתקן.