קבוצת רכישה

המאמר סוקר בקצרה את הבדיקות שעורך שמאי מקרקעין וחשיבותו של דוח שמאות מפורט במספר שלבים של פרויקט במסגרת הטרנד החדש הנקרא קבוצת רכישה. כמו כן אתייחס למטרת ההתארגנות של קבוצת הרכישה והתייחסות לחסכון בעלויות המס וכן אתייחס למורכבות של התארגנות מעין זו ועקב כך לחשיבות הרבה שיש לבחירת אנשי מקצוע כגון: עו"ד, שמאי מקרקעין, פרויקטור ועוד.

קבוצת רכישה וחשיבות תפקידו של שמאי מקרקעין:

כבר בשלב הראשוני טרם רכישת הקרקע שמאי מקרקעין בודק את הזכויות, כמה מ"ר ניתן לבנות, מספר יחידות דיור, הקלות שניתן לבקש ובכך להגדיל את הזכויות בקרקע. במידה ומדובר על קרקע מנהל יש לבדוק את כל התשלומים החלים על הקרקע לרבות דמי היתר למנהל - ראה מאמר מנהל מקרקעי ישראל. לאחר כל הבדיקות האלה ואחרות קובע שמאי מקרקעין בדוח שמאות מפורט את שווי הקרקע ואפשרויות הבניה.

מי רוכש את הקרקע?

קבוצת אנשים שמתאגדת לרכישת קרקע, מאחורי רכישת הקרקע יש רעיון להקמת פרויקט, בפועל מנתקים את רכישת הקרקע מהרעיון היזמי לבניית דירות או צמודי קרקע וזאת על מנת לקבל את הפטור ממס ולהביא לחסכון ברכישת דירה או בית בפרויקט.

שמאי מקרקעין ודו"ח שמאות:

משלב זה ניתן לערוך תכנית עסקית לפרויקט המוצע. שמאי מקרקעין עורך במקרים כגון אלו דו"ח אפס, דהיינו דו"ח שמאות של אומדני כל העלויות בכל שלב ושלב בפרויקט קבוצת רכישה. שמאי מקרקעין מתבסס על נתוני שוק ליום הכנת הדו"ח. לאחר שנבחן כדאיות כלכלית של הפרויקט והפרויקט נמצא רווחי בהתאם לדוח שמאות שהכין שמאי מקרקעין, אזי ניתן להתחיל בהתארגנות לפרויקט קבוצת רכישה מבחינה מעשית ולהוציא אותו אל הפועל. לרוב במקרים הנ"ל נבחר ועד שיוביל את הפרויקט.

הועד וחבריומהשלב הזה מנסים להגדיל את מספר האנשים הלוקחים חלק באותה קבוצת רכישה בהתאם לגודל הפרויקט. בדרך כלל יעדיפו חברי אותה קבוצת רכישה שיצטרפו אליהם אנשים בעלי אותו סטאטוס למשל בעלי מקצועות חופשיים, או אנשי עסקים, או בעלי רקע מסורתי או רקע משותף כזה או אחר, וזאת על מנת ליצור בסיס משותף בין כל חברי קבוצת רכישה. חשוב להבין כי רוב ההחלטות בקבוצה נקבעות על פי רוב. רצוי שהועד יהיה מקצועי ככל האפשר או לבחור מנהל מקצועי חיצוני לפרויקט.

מלבד שמאי מקרקעין שחשיבתו רבה כבר בשלב הראשוני של הבדיקות הרי שיש חשיבות רבה לבחירת עו"ד שילווה את הפרויקט של קבוצת רכישה משלב רכישת הקרקע ורישום הקרקע בחלק יחסי לכל חבר באותה קבוצת רכישה. כמו כן הוא יערוך הסכם שיתוף בין החברים בקבוצה, בהמשך הוא ילווה את הקבוצה בכל החוזים מול אנשי המקצוע, קבלנים, קבלני משנה ועוד.

הועד שנבחר או איש הניהול יוצאים במכרזים לקבלנים, ומתחשבים בפרמטרים השונים בהתאם לנתונים שהציג שמאי מקרקעין בדוח שמאות שהכין.

רשויות המס ושמאי מקרקעין:

עוד אציין כי מבחינת רשויות המס יש לרכוש את הקרקע בנפרד ורק אחר כך להזמין שרותי בניה, על מנת שלא ייחשב הדבר כהתארגנות לרכישת מוצר מוגמר דהיינו דירות. גם כאן רצוי כי שמאי מקרקעין יכין כל דוח שמאות בנפרד, דהיינו בשלב הראשוני בדיקת זכויות ושווי הקרקע בלבד, בשלב השני יכין שמאי דו"ח אפס לביצוע הפרויקט לבחינת הכדאיות הכלכלית ובשלב מאוחר יותר יתייחס שמאי מקרקעין לשווי דירות כמוצר מוגמר. חשוב לדעת כי לא לכל הדירות בבניין יש אותו שווי, שמאי מקרקעין מעריך כל דירה בהתאם למיקומה בבניין כגון קומה, חזית או עורף, שטחה וכו' בהתאם לכך מפעיל שמאי מקרקעין מקובלות שמאיות לבחינת שווי כל דירה ודירה בבניין. בחלוקת הדירות בין חברי קבוצת רכישה התחשבו בפרמטרים אלו.

חשוב לדעת כי על מנת לזכות בפטור מתשלומי מס חובה לפצל את העסקה לרכישת קרקע ועסקה להזמנת שרותי בניה, אחרת רשויות המס יראו את העסקה כעסקה לרכישת דירות אשר בגינה לא זכאים לפטור. עקב מורכבות העסקה מבחינה משפטית יש לקבל ייעוץ משפטי מעו"ד או משפטן הבקי בנושא. גם לאחר כל הבדיקות הראשונות של שמאי מקרקעין אין להציע את הרכישה כמוצר מוגמר ולקבוע מחיר. אציין כי שמאי מקרקעין אינו קובע מחיר אלא שווי שזהו ממוצע של טווח מחירים. בכל מקרה שמאי מקרקעין יעריך את שווי הדירות בשלב מאוחר יותר.

קבוצת רכישה - היתרונות

יצירת פרויקט קבוצת רכישה שלחבריו בסיס משותף, משתתפים בהחלטות לגבי סגנון בניה, רמת גימור וכדומה וכמובן פטור ממס, חסכון ברווח היזמי של חברה יזמית או קבלנית, חסכון בעלויות מימון פרסום ושיווק ,פטור מתשלום מע"מ על הדירות. אציין כי רכישת קרקע ממנהל מקרקעי ישראל במכרז לא מקבלים פטור ממע"מ גם אם מדובר במה שנקרא קבוצת רכישה. חברי קבוצת רכישה משלמים מס רכישה כל אחד לפי החלק היחסי ברכישת הקרקע.

יחד עם כל זאת לא תמיד יש חסכון גבוה מאחר ומשלמים לפרויקטור אחוז מסוים מעלויות הבניה שמצמצם את החיסכון ממס.

מהי קבוצת רכישה מדומה?

כאשר גורם מקצועי כל שהוא מאתר קרקע לרכישה ומארגן קבוצת רכישה בפועל הוא מתנהל כמו יזם המארגן קבוצת רכישה לדירות, גרוע מכך אם התחייב למחירי דירות. למעשה הוא יוזם ומנהל את הפרויקט, מגייס אנשי מקצוע כגון עו"ד, שמאי מקרקעין וכדומה ובתמורה הוא גובה עמלה באחוזים משווי הפרויקט, מעין תשלום עבור יזמות ושיווק. רשויות המס רואות בכך עסקה לכל דבר ולא מקבלים פטור ממס. גם ההבטחות לחסכון ברכישת דירה בהפחתה של עשרים אחוז ויותר לא תמיד מתממש מאחר ומארגן או היזם מרוויח את הרווח היזמי.

אופן התשלום

בשלב ראשוני משלמים עבור הקרקע אשר נרכשת בשותפות לכל אחד מהרוכשים יש חלק יחסי בקרקע. וכן הוצאות של אנשי מקצוע כגון שמאי מקרקעין, עו"ד, אדריכל וכדומה.

משלב התכנון והגשת תכנית לבניה, הרי שכל חבר באותה קבוצת רכישה חייב מסגרת אשראי לבנק מלווה וכל אחד משלם בהתאם להתקדמות הפרויקט.

המפתח להצלחת פרויקט במסגרת קבוצת רכישה הם בחירת אנשי המקצוע כבר בשלבים הראשוניים, אשר ילוו את הפרויקט מתחילתו.