שמאי מכריע

שמאי מכריע בתיקון 84

שמאי מקרקעין - היטל השבחה

וועדה מקומית תנפיק דרישת תשלום היטל השבחה תוך כדי צירוף שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין מטעם אותה הוועדה. כל אדם שקיבל דרישה מסוג זה ומעונין להציע כי קיימות טעויות בדרישה בכל דבר הקשור לפרטי המקרקעין, לנתוניו הפיזיים של המקרקעין, לתוכניות החלות עליו או לזכויות שצריך לחייב, רשאי ויכול לפנות לוועדה מקומית שתוכל לתקן את הדרישות בתחומים אלו. בנוגע לעניינים אחרים, השומה הנקבעה על ידי אותה וועדה מקומית היא סופית ולא ניתן לשנות אותה אלא במסגרת השגה בפני שמאי מכריע.

פנייה אל שמאי מכריע

אדם המעוניין לערער על דרישת היטל ההשבחה שנשלחה אליו מטעם וועדה מקומית רשאי ויכול לפנות לוועדת הערר העוסקת בפיצויים והיטל השבחה. במידה ואותו אדם חולק על גובה החיוב ולא על עצם החיוב עצמו, הוא רשאי לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בכדי שזה ימנה לו שמאי מכריע שיברור במחלוקת הספציפית. על מנת לפנות ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בעניין זה אין כל צורך באישור הוועדה המקומית. חשוב לציין כי הדרך היחידה לערער על החלטתה של הוועדה המקומית היא באמצעות פניה לוועדת ערר או לשמאי מכריע.

הליך הדיון בפני שמאי מכריע - תיקון 84

לאחר שהועדה המקומית הכינה דוח שמאות מקרקעין ושלחה אותה לנישום דהיינו לבעל הנכס וברצונו של בעל הנכס לערר על גובה התשלום וזאת לאחר בדיקה של שמאי מקרקעין מטעמו, אשר מצא כי חיוב ההשבחה המתבקש גבוה ויש מקום לערר על שומת הועדה אזי ניתן לפנות לשמאי מכריע.

האם כל ערעור או השגה על שומה מחייבת פניה לשמאי מכריע?

• במידה ומצא שמאי מקרקעין מטעם הבעלים כי מדובר בטעות בפרטי המקרקעין ו/או בנתונים פיזיים של המקרקעין ו/או טעות בפרטי התכניות החלות על המקרקעין ו/או טעות בזכויות שיש לחייב את הבעלים אזי שיש לפנות לועדה המקומית, ולבקש לתקן את השומה.
• וכאשר יש השגה בסוגיה משפטית דהיינו כאשר הבעלים דהיינו הנישום חולק על עצם החיוב אזי פונים לועדת ערר ולא לשמאי מכריע.

מהו פרק הזמן להגשת ערעור?

45 יום כאשר הפניה לשמאי מכריע. במידה והשומה הוגשה לועדה המקומית לתיקון, ראה סע' 1 לעיל, או לועדת ערר, ראה סע' 2 לעיל, הרי שעדיין נמצאים ב-45 יום. כלומר לא מפסיקים למנות את הימים להגשת ההשגה.

מי פונה בבקשה לשמאי מכריע ?

בהשגה להיטל השבחה – בעל הנכס, דהיינו הנישום, אשר ימלא טופס בקשה ויצרף את שובר התשלום שקיבל מהועדה המקומית.
בתביעה לפיצויים ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – שמאי מקרקעין מטעם הבעלים והועדה המקומית, בהסכמה.

מהם הזמנים הקבועים להגשת שומה נגדית ?

לאחר שהודעת מינוי שמאי מכריע מועברת לצדדים דהיינו לבעל הנכס ולועדה המקומית, יש להעביר את השומה הנגדית וכל מסמך נוסף רלוונטי להוכחת טענתו, כלומר שומה שהוכנה על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבעלים, לשמאי המכריע ולועדה המקומית תוך 21 ימים. הועדה המקומית מגיבה עד 30 ימים ודיון בפני השמאי מכריע שנבחר תוך 45 ימים. הכרעת שמאי מכריע דהיינו שומה מכרעת תוך 60 ימים.
חשוב לזכור כי לא ניתן להגיש מסמכים נוספים, אלא באישור השמאי המכריע.

מתי וכמה משלמים לשמאי מכריע

השמאי המכריע שמונה, תוך 7 ימים מודיע לצדדים על גובה שכרו, המחושב כאחוז מסוים מגובה ההשבחה. הנישום והועדה המקומית מתחלקים בתשלום לשמאי המכריע, כל צד משלם מחצית. במקרים מסוימים השמאי המכריע יכול לדרוש לשלם לו 1/4 משכרו לאחר קבלת ההודעה והיתרה בהודעה על סיום שומה מכרעת.
לרוב מסדירים את התשלום לאחר שמקבלים הודעה על החלטתו של השמאי המכריע בתיק הנדון.

להלן תקנה 2 א' – שכר שמאי מכריע:

• כאשר סכום התביעה או ההשבחה עד 500,000 ₪ אחוז שכרו של שמאי מכריע – 4.5%
• מסכום 500,000 ₪ ועד לסכום 1,000,000 ₪ אחוז שכרו של שמאי מכריע – 3%
• מסכום 1,000,000 ₪ ועד 2,000,000 ₪ אחוז שכרו של שמאי מכריע – 1.5%
• סכום תביעה 2,000,000 ₪ ומעלה אחוז שכרו של שמאי מכריע - 0.5%

האם יש מקרים שניתן לבקש פטור מתשלום לשמאי מכריע ?

כן, עקב מצב כלכלי ניתן לקבל פטור מתשלום בהתאם לקריטריונים של הנחה בתשלום ארנונה.
כמו כן בנסיבות מיוחדות יכול שמאי מכריע להורות על חלוקה אחרת או אף להורות לצד אחד לשלם את מלוא תשלום שכר שמאי מכריע.

האם בכל תיק מתקיים דיון בפני שמאי מכריע ?

לא, השמאי מכריע מחליט אם יש לקיים דיון או שהוא עורך שומה מכרעת , ע"פ המסמכים שהוגשו, ללא דיון.

במידה והחליט שמאי מכריע על קיום דיון, כיצד מתקיים מהלך הדיון ?

שמאי מקרקעין מטעם הבעלים מציג את השגתו ולאחר מכן שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, שמאי מטעם הבעלים רשאי להגיב שוב. אציין כי כל צד דהיינו שמאי הבעלים ושמאי הועדה רשאים להביא מטעמם עד מומחה כגון: מהנדס, אדריכל, מודד וכדומה. במהלך הדיון לא ניתן לטעון טענות שונות או טענות נוספות אלא בהתאם למסמכים שהוגשו לשמאי מכריע לפני הדיון. במקרים מסוימים רשאי השמאי המכריע לאשר לשמאי הנישום או לשמאי הועדה להציג מסמכים נוספים כמו כן רשאי שמאי מכריע במידה ומצא לנכון למנות מומחה.

כיצד פועל מנגנון שמאי מכיר

מאי מכריע נבחר על ידי מועצת השמאים הכפופה למשרד המשפטים ותפקידו יהיה לברור במקרים של מחלוקת בין שתי שומות או הצעות תיקון לשומה. כיום יש 13 שמאים מכריעים המופזרים ברחבי הארץ. שמאי מכריע עבור מקרה כל שהוא ייקבע באופן אקראי לחלוטין מבין השמאים ברשימה ולא יוכל להיות שמאי בית או שמאי חוץ של ועדה מקומית או חברה כלשהי.